🏡 Uw vastgoed ruilen in Wallonië: een alternatief voor een klassieke verkoop?

Verkopen om te kopen. Kopen vóór de verkoop. Het juiste pand op het juiste moment vinden…
Voor veel eigenaars wordt verhuizen al snel een ingewikkelde evenwichtsoefening.

Toch bestaat er een derde mogelijkheid die veel minder bekend is: de vastgoedruil.

Het principe? Twee eigenaars dragen hun eigendommen wederzijds aan elkaar over. Wanneer de waarden verschillen, kan een financiële compensatie — een opleg — het verschil vereffenen.

In Waals-Brabant, waar een gezin op zoek kan zijn naar een woning met tuin terwijl de eigenaars van een grote villa net naar een comfortabeler appartement willen verhuizen, is dit een mogelijkheid die zeker aandacht verdient.

💡 Goed om te weten

Een vastgoedruil hoeft de klassieke verkoop niet te vervangen. Het kan gewoon een extra mogelijkheid toevoegen aan het vastgoedproject van een eigenaar.

🔄 Hoe werkt een vastgoedruil?

Het basisprincipe is vrij eenvoudig.

Twee eigenaars willen elkaars eigendom verwerven.

Dat kan bijvoorbeeld gaan om:

• 🏠 huis ↔ huis
• 🏠 huis ↔ appartement
• 🏢 appartement ↔ appartement
• 🌳 bouwgrond ↔ huis
• 🌳 grond ↔ grond

De goederen hoeven dus niet identiek te zijn en ook niet dezelfde waarde te hebben.

Een voorbeeld in Waals-Brabant

Een woning in Chaumont-Gistoux wordt geschat op € 600.000.

De eigenaar wil graag een appartement in Waver kopen dat op € 450.000 wordt geschat.

Tegelijk is de eigenaar van dat appartement op zoek naar een woning die overeenkomt met de eerste woning.

Waarde woning: € 600.000
Waarde appartement: € 450.000
Verschil: € 150.000

Dat verschil kan binnen de transactie worden gecompenseerd door middel van een opleg.

Het voorbeeld lijkt eenvoudig. In werkelijkheid moeten de financiering, fiscaliteit, eventuele hypotheken, opschortende voorwaarden en timing uiteraard samen met de notaris worden onderzocht.

📍 Waarom kan dit bijzonder interessant zijn in Waals-Brabant?

De vastgoedmarkt van Waals-Brabant brengt eigenaars samen met soms totaal verschillende behoeften.

Aan de ene kant kan een gezin dat in een appartement in Waver of Ottignies-Louvain-la-Neuve woont op zoek zijn naar meer ruimte, een tuin en een residentiële omgeving.

Aan de andere kant kunnen eigenaars van een grote woning in Chaumont-Gistoux, Grez-Doiceau, Rixensart, Walhain of Incourt net kleiner willen gaan wonen en dichter bij winkels en diensten willen verblijven.

Op papier zijn die projecten tegengesteld.

In de praktijk kunnen ze perfect complementair zijn.

Precies daar wordt een vastgoedruil interessant.

⏱️ Tegelijk verkopen en kopen: het echte voordeel

Twee vragen komen regelmatig terug bij een vastgoedproject:

“Wat gebeurt er als de woning verkocht is voordat er een nieuwe gevonden werd?”

En omgekeerd:

“De ideale woning is gevonden… maar de huidige woning is nog niet verkocht.”

Daartussen kunnen verschillende problemen ontstaan:

• een overbruggingskrediet;
• tijdelijk twee eigendommen;
• een tijdelijke huurwoning;
• twee verhuizingen;
• en heel wat onzekerheid.

Bij een vastgoedruil zijn beide verrichtingen rechtstreeks met elkaar verbonden.

Elke eigenaar weet welk pand hij verlaat én welk pand hij in de plaats krijgt.

Dat neemt niet alle beperkingen weg, maar kan het project wel een stuk overzichtelijker maken.

⚖️ Eerste regel: vergelijk twee realistische marktwaarden

Dit is waarschijnlijk het belangrijkste punt van de hele operatie.

Wanneer één eigenaar zijn eigendom te hoog inschat, raakt de hele logica van de ruil uit balans.

De vergelijking moet daarom gebaseerd zijn op de werkelijke marktwaarde van beide eigendommen.

En in Waals-Brabant kunnen enkele kilometers al een belangrijk verschil maken.

Een woning van 180 m² in Chaumont-Gistoux heeft niet automatisch dezelfde waarde als een woning van 180 m² in Incourt, Waver of Rixensart.

Er moet onder meer rekening worden gehouden met:

📍 Ligging • 🌳 Perceel • 📐 Oppervlakte • 🏗️ Staat van het gebouw • ⚡ EPC • 🏡 Uitrusting • 🔇 Omgeving • 📋 Stedenbouw

Een vastgoedruil zou daarom altijd moeten beginnen met een degelijke waardebepaling van beide eigendommen.

💶 De opleg: wanneer de twee eigendommen niet dezelfde waarde hebben

Een ander voorbeeld:

Dit verschil kan financieel worden gecompenseerd.

Dat is de opleg.

Maar meteen volgt een tweede vraag:

Hoe wordt dit verschil gefinancierd?

Eigen middelen? Een krediet? Een nieuwe financieringsstructuur?

De bancaire haalbaarheid moet daarom voldoende vroeg worden onderzocht.

💰 En de registratierechten?

Hier moeten al te eenvoudige conclusies worden vermeden.

In Wallonië heeft de regelgeving inzake registratierechten niet alleen betrekking op verkopen, maar ook op ruilen en andere overdrachten onder bezwarende titel van onroerende goederen.

Het gewone tarief bedraagt 12,5%.

Sinds 1 januari 2025 kunnen bepaalde verwervingen die bestemd zijn om de hoofdverblijfplaats van de koper te worden, onder bepaalde voorwaarden genieten van het verlaagde tarief van 3%.

Onder bepaalde voorwaarden kan deze regeling ook betrekking hebben op de aankoop van bouwgrond die bestemd is voor de bouw van de hoofdverblijfplaats.

⚠️ Opgelet

Bij een ruil draagt elke eigenaar een goed over én verwerft hij een ander goed.

Er mag dus niet automatisch van worden uitgegaan dat de registratierechten enkel op de opleg worden berekend.

De belastbare grondslag, het toepasselijke tarief en de eventuele toepassing van het tarief van 3% moeten voor elke partij afzonderlijk door de notaris worden gecontroleerd.

🏢 Wat als een appartement in mede-eigendom deel uitmaakt van de ruil?

Dat is perfect mogelijk.

Maar enkel de prijs en oppervlakte vergelijken zou een fout zijn.

Ook de financiële en juridische gezondheid van de mede-eigendom moet worden onderzocht.

🔎 Wat moet worden bekeken?

• notulen van de algemene vergaderingen;
• reservefonds;
• werkkapitaal;
• reeds besliste werken;
• opgevraagde bijdragen;
• eventuele gerechtelijke procedures;
• financiële situatie van de mede-eigendom.

Neem twee appartementen met een waarde van € 400.000.

In het eerste gebouw werden het dak en de gevels recent gerenoveerd.

In het tweede gebouw moeten mogelijk binnenkort belangrijke werken worden gefinancierd.

Dezelfde prijs betekent dus niet noodzakelijk dezelfde economische waarde.

Deze analyse moet deel uitmaken van de vergelijking.

🌳 Kan ook een terrein worden geruild?

Ja.

Een ruil kan bijvoorbeeld betrekking hebben op:

🌳 grond ↔ grond
🌳 grond ↔ huis
🌳 grond ↔ appartement

Maar de oppervlakte alleen is absoluut onvoldoende om de waarde van een perceel te bepalen.

Bij een terrein moeten onder andere worden onderzocht:

Gewestplan • Bouwmogelijkheden • Stedenbouwkundige voorschriften • Toegang • Erfdienstbaarheden • Topografie • Straatbreedte • Omgeving • Eventuele beperkingen

Twee percelen van 1.000 m² in dezelfde gemeente kunnen daardoor zeer verschillende waarden hebben.

🏦 Wat als er nog een hypothecair krediet loopt?

Dat maakt een vastgoedruil niet noodzakelijk onmogelijk.

Het dossier wordt wel technischer.

De bank en de notaris zullen onder andere moeten kijken naar:

• de bestaande financiering;
• de hypothecaire inschrijving;
• de waarborgen;
• de financiering van het nieuwe goed;
• een eventuele opleg.

Het is uiteraard beter om deze kwestie te onderzoeken voordat beide eigenaars zich definitief tot de transactie verbinden.

🔑 Een heel praktische vraag: hoe wordt de verhuis geregeld?

Dat lijkt misschien een detail.

Dat is het niet.

Wanneer twee eigenaars hun woningen ruilen, moet elke partij haar woning verlaten terwijl de andere exact hetzelfde doet.

De sleuteloverdracht, het vrijmaken van de eigendommen en eventuele overgangsperiodes moeten dus zorgvuldig worden georganiseerd.

Soms kan een verschil van enkele dagen nodig zijn.

Het is beter dit vanaf het begin te voorzien.

⚠️ Een vastgoedruil is geen wonderoplossing

Het grootste obstakel ligt voor de hand:

De juiste “match” moet worden gevonden.

Het volstaat niet dat een kandidaat geïnteresseerd is in een woning.

De eigenaar van die woning moet tegelijkertijd het eigendom van de kandidaat willen verwerven.

Het aantal mogelijke combinaties is daardoor natuurlijk kleiner dan bij een klassieke verkoop.

Het is ook belangrijk om een ruil te kunnen loslaten wanneer:

❌ één van de eigendommen te hoog gewaardeerd is;
❌ de opleg niet gefinancierd kan worden;
❌ er een stedenbouwkundig probleem opduikt;
❌ de situatie van een mede-eigendom problematisch blijkt;
❌ de belangen van beide partijen uiteindelijk niet meer in evenwicht zijn.

Een vastgoedruil moet een opportuniteit blijven en geen verplichting worden.

🤝 Welke rol kan een vastgoedkantoor spelen?

De meerwaarde van een vastgoedkantoor bij dit type transactie bestaat niet alleen uit het samenbrengen van twee advertenties.

Het gaat om het begrijpen van twee vastgoedprojecten tegelijkertijd:

Welk eigendom bezit de eigenaar vandaag?
Wat is de realistische waarde ervan?
Waarom wil hij verhuizen?
Wat zoekt hij precies?
In welke regio?
Met welk eventueel aanvullend budget?

De combinatie van al deze informatie maakt het mogelijk om eventueel een geschikte match te vinden.

In deze context krijgen kennis van de lokale vastgoedmarkt in Waals-Brabant en een bestand van kandidaat-kopers en eigenaars een echte meerwaarde.

🔄 Moet men kiezen tussen ruil en klassieke verkoop?

Nee. En dat is waarschijnlijk het belangrijkste om te onthouden.

Een eigenaar kan zijn eigendom perfect op de klassieke manier te koop aanbieden en tegelijk openstaan voor een interessante ruil.

Klassieke verkoop

+

Zoektocht naar de volgende woning

+

Mogelijkheid tot ruil

= meer mogelijkheden om het project te realiseren

📍 Een vastgoedproject in Waals-Brabant?

Wanneer een eigenaar een huis, appartement of terrein in Waals-Brabant wil verkopen om een ander goed te verwerven, verdient de mogelijkheid van een vastgoedruil minstens aandacht.

Génération Immo kan beginnen met het bepalen van de realistische waarde van het eigendom en het nauwkeurig definiëren van het type goed dat wordt gezocht.

Daarna kunnen verschillende strategieën worden overwogen: klassieke verkoop, gelijktijdige zoektocht, vastgoedruil wanneer zich een geschikte opportuniteit voordoet, of een combinatie van verschillende benaderingen.

Génération Immo is onder meer actief in Chaumont-Gistoux, Waver, Grez-Doiceau, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Rixensart, Mont-Saint-Guibert, Walhain, Perwez, Incourt en Ramillies, en ruimer in Waals-Brabant.

🏡 Een eigendom verkopen om een ander te kopen?

Bespreek de mogelijkheden vóór de verkoop.

Een correcte waardebepaling van het huidige eigendom en een duidelijke omschrijving van het gezochte pand kunnen soms mogelijkheden openen waaraan aanvankelijk niet werd gedacht.

❓ Veelgestelde vragen over vastgoedruil in Wallonië

Kunnen twee woningen wettelijk worden geruild in Wallonië?

Ja. Vastgoedruil is een juridisch erkende verrichting. De Waalse regelgeving inzake registratierechten heeft onder meer betrekking op ruilen en andere overdrachten onder bezwarende titel van onroerende goederen.

Moeten beide eigendommen dezelfde waarde hebben?

Nee. Een waardeverschil kan financieel worden gecompenseerd door middel van een opleg.

Kan een huis tegen een appartement worden geruild?

Ja. De geruilde goederen hoeven niet van dezelfde aard te zijn.

Kan een terrein tegen een woning worden geruild?

Ja. De stedenbouwkundige situatie en werkelijke marktwaarde van het terrein moeten wel zorgvuldig worden onderzocht.

Wat is een opleg?

Een opleg is een bedrag dat dient om het waardeverschil tussen beide eigendommen te compenseren.

Worden registratierechten enkel op de opleg berekend?

Daar mag niet automatisch van worden uitgegaan. De fiscale regels moeten worden toegepast op de concrete verrichting en de situatie van elke partij. De berekening moet door de notaris worden bevestigd.

Kan het tarief van 3% worden toegepast?

Het Waalse tarief van 3% kan onder bepaalde voorwaarden van toepassing zijn op bepaalde verwervingen onder bezwarende titel die bestemd zijn als hoofdverblijfplaats. Bij een ruil moet de situatie van elke partij afzonderlijk worden gecontroleerd.

Kan een appartement in mede-eigendom worden geruild?

Ja. De financiële en juridische situatie van de mede-eigendom moet echter deel uitmaken van de analyse.

Kan een eigendom met een lopend krediet worden geruild?

Dat kan mogelijk zijn. De bank en de notaris moeten echter de bestaande financiering en hypothecaire waarborgen onderzoeken.

Is een vastgoedkantoor verplicht?

Nee. Dat is geen juridische voorwaarde. Een nauwkeurige waardebepaling, het zoeken naar een geschikte match en de coördinatie van het dossier kunnen echter worden vergemakkelijkt door een professional die de lokale markt kent.

📚 Bronnen

De belangrijkste juridische en fiscale elementen in dit artikel zijn onder meer gebaseerd op:

• de Waalse regelgeving inzake registratierechten, beschikbaar via WALLEX;
• het Waalse decreet van 5 december 2024, onder meer betreffende het verlaagde tarief van 3%;
• informatie van de Waalse Overheidsdienst over vastgoedfiscaliteit;
• informatie van de FOD Financiën over registratierechten en marktwaarde;
• informatie gepubliceerd door Notaris.be, onder meer over vastgoedtransacties en mede-eigendom.

Dit artikel is uitsluitend informatief en vormt geen juridisch, fiscaal of notarieel advies. De gevolgen van een vastgoedruil kunnen verschillen naargelang de situatie van de eigenaars, de aard van de goederen en hun financiering.